危老、都更修法公聽會：內政部書面報告寫自主都更最高 1.5 倍、再捐社宅最高 2 倍基準容積，危老捐婚育社宅另給最高基準容積 15%；全案管理機構出事怎麼分責，子法還沒訂

趨勢新聞2026 年 10 月 28 日

住老公寓的人談重建，最在意能多蓋多少、自己分回多少、找來辦事的人出問題誰負責。立法院內政委員會 10 月 28 日開公聽會，討論行政院 7 月 16 日送進立法院的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（危老條例）與《都市更新條例》（都更條例）修正草案。內政部的書面報告寫，住戶自己主導的都更，符合一定條件可以直接用到「基準容積」1.5 倍的上限；再無償捐出社會住宅、優先給婚育家庭入住，經審議最高到 2 倍。危老重建面積達 500 平方公尺、捐出給婚育家庭使用的社會住宅或社福設施，另給最高基準容積 15% 的獎勵。草案還沒三讀，數字都可能再改。

容積是什麼，1.5 倍和 2 倍差在哪

基準容積是都市計畫准許一塊地蓋的樓地板面積，大致等於基地面積乘上容積率。容積獎勵是政府准你在這個數字之外多蓋。假設一塊 500 平方公尺、容積率 225% 的住宅區基地，基準容積是 1,125 平方公尺；1.5 倍約 1,688 平方公尺，2 倍是 2,250 平方公尺。這只是容積面積的試算，不等於住戶分回的室內坪數，捐贈、成本與個案規劃都會影響實際分配。

1.5 倍不是委託管理機構就自動拿到。內政部書面報告說，草案第 65 條要求更新前的建築物與更新後的規劃設計都「符合一定條件」，條件由子法訂；國家住宅及都市更新中心（住都中心）補充，用了這條就不能再申請其他容積獎勵。從 1.5 倍到 2 倍那段，要另外無償捐出社宅的樓地板面積與土地產權，獎勵怎麼計算「授權於子法訂定」，內政部也說合建分配比例「尚難訂定一致性標準」。本站的讀法：多蓋的面積有一部分要捐出，住戶能分回多少，還要看子法和個案的成本、土地條件。

危老 15% 的條件是重建計畫面積達 500 平方公尺，並在範圍內無償捐出社宅或社福設施，給新婚 2 年內或育有未成年子女的家庭使用。現行危老條例第 6 條第 1 項的上限是基準容積 1.3 倍或原建築容積 1.15 倍；內政部寫「另給予」，行政院 7 月 31 日的說明寫「額外給予」，怎麼和現行上限疊加，四份報告都沒寫明。

全案管理機構：原則上只收服務費，出事誰負責

都更草案新增「全案管理機制」：所有權人請專業機構統籌自主更新，機構原則上只收服務費、不分房子，和建商出錢換房地的合建不同。行政院另提到每戶最高 600 萬元的融資信用保證。

工程停擺、成本上漲怎麼辦？內政部說要依原因、可歸責對象與契約，釐清所有權人、管理機構與廠商的責任。機構若擔任實施者（法律上負責推動更新案的人），適用草案第 76 條的監管、代管、廢止資格與強制接管；沒擔任的，依雙方契約。契約終止、資料移交，報告寫「本部將再行研議」。住都中心認為，營建成本上漲若屬不可歸責的風險，最終仍由所有權人承擔，機構有過失則要賠；機構部分出資的樣態，權責要另外界定。法務部提醒，若屬民法委任關係，依第 549 條任何一方都能隨時終止，在對方不利時終止要賠償（不可歸責而不得不終止的除外）；多名所有權人共同委任時，終止要由全體或向全體表示。本站的讀法：子法出來前，契約怎麼寫提前終止與帳務、圖說移交，就是住戶最直接的保障。

稅減多少、期限還有沒有

現行危老條例第 5 條規定，重建計畫要在 2027 年 5 月 31 日前申請，行政院說明寫草案刪除這個期限。財政部的書面報告列出：危老新增協議合建辦產權移轉時，土地增值稅與契稅減徵 40%，房屋稅減半與地價稅減免的優惠實施期限延長 5 年；都更的房屋稅減半與合建移轉減徵 40%，實施期限也延長 5 年。延長的是制度可申請的期限，不是每戶減半的年數多 5 年；現行危老稅惠還要地方政府同意，並有持有、移轉等條件。

婚育宅只給婚育家庭嗎，挖更深安全嗎

內政部說，捐出的社宅以「優先」提供婚育家庭入住為原則，不是只租給他們。容積提高可能要多挖地下室，內政部報告指出，依它的施工管理作業原則，地下開挖總深度 9 公尺以上或超過 2 層樓等特殊案件，要納入施工計畫諮詢審查，由第三方專業團體協助把關，個案審議時再檢討地下室層數。

已知、未定與本站的讀法

已知的是方向：容積上限可能提高、危老申請期限可能取消、合建移轉的稅可能減。未定的是細節：1.5 倍的「一定條件」、捐贈換獎勵的算法，報告都說交給子法；內政部說會訂全案管理的子法與作業手冊，住都中心另建議納入公版契約與收費原則。草案之後還要委員會審查與院會三讀。本站的讀法：想重建的住戶，現在不宜把 1.5 倍或 2 倍當成確定的數字來談分配。