賣掉繼承來的舊制房屋，成本可按物價指數調整：中區國稅局舉例 100 萬調成 121.7 萬、所得少算 21.7 萬，配偶原先繼承或受贈再轉贈也適用

趨勢新聞2026 年 10 月 29 日

繼承爸媽留下的房屋，賣掉時如果適用「舊制」，房屋部分賺到的錢要併進綜合所得稅。財政部中區國稅局 10 月 29 日發新聞稿提醒：繼承或受贈取得的舊制房屋，計算賺了多少時，可以把當年的房屋評定現值按消費者物價指數調整，再從房屋的賣價裡扣掉。國稅局的範例中，100 萬元的成本調成 121.7 萬元，要申報的所得少了 21.7 萬元；配偶原本繼承或受贈、再轉贈給另一半的房屋也適用。這條規定出自財政部 7 月 15 日的解釋令。

這則新聞回答三件事：哪些房子算舊制、成本怎麼調、對荷包差多少。

先講三個名詞

房屋評定現值是地方稅稽徵機關依評價標準核定的房屋價值，用來課房屋稅，多半比市價低。這次要用的是繼承或受贈「當時」的評定現值，應向房屋所在地的地方稅務局確認，不能直接拿今年稅單上的數字代入。消費者物價指數（CPI）是主計總處每月公布的物價指標。

舊制與新制的分界是 2016 年。那年起上路的房地合一稅（新制）把房屋和土地的獲利一起課；在那之前取得的房屋多半還走舊制，只就房屋部分算出「財產交易所得」，併進當年度綜所稅，土地部分不課所得稅。繼承的房子看的是過世親人何時取得：依財政部 2015 年 8 月 19 日的解釋令，親人在 2015 年底以前買進、子女 2016 年以後才繼承的，仍屬舊制（符合所得稅法自住房地條件的，可以選擇改用新制，條件包括設籍、持有並居住連續滿六年，交易前六年沒有出租或營業，申報戶前六年沒用過這項優惠）。

成本怎麼調：國稅局的例子

新制早就允許繼承或受贈的房地按物價指數調整成本，舊制原本沒有。財政部 7 月 15 日的令文把同一套算法搬到舊制房屋：繼承或受贈時的房屋評定現值，乘上「交易那個月的物價指數 ÷ 繼承或受贈那個月的物價指數」，再從房屋成交價扣掉，同時也扣掉取得、改良、移轉房屋付的費用。這裡的成交價指房屋部分，房屋與土地一起賣的，要先拆出房屋的價格，不能直接拿房地總價來算。

中區國稅局的例子是這樣：甲君 2011 年 6 月（民國 100 年）繼承父親的房屋，當時評定現值 100 萬元，2026 年 5 月以 300 萬元賣掉房屋，要在 2027 年 5 月申報 2026 年度綜所稅。按國稅局給的物價指數比率 121.7%，成本調成 121.7 萬元；假設各項費用為 0，所得是 178.3 萬元。照以前只能扣 100 萬元的算法，所得是 200 萬元，兩者差 21.7 萬元。換句話說，本例成本因物價調整多了 21.7 萬元，要報的所得就少 21.7 萬元。

少算的是所得，不是稅。實際少繳多少要看申報戶適用的稅率，綜所稅率分 5%、12%、20%、30%、40% 五級。本站的讀法（試算）：假設其他申報條件不變，減少的 21.7 萬元全落在 12% 這一級，可少繳約 2.6 萬元；全落在 5% 約 1.1 萬元，全落在 20% 約 4.3 萬元。跨級距的話，要比較調整前後的完整申報結果。原始評定現值相同時，兩個月份之間物價累積漲得越多，能多扣的成本越多。

誰能用、要準備什麼

令文的前提是申報人已提供，或國稅局已查到交易時的房屋實際成交價。本站的讀法：如果兩者都沒有，國稅局依財政部每年核定的標準計算所得，就不是套這次公式的情形；這裡說的實際成交價，不等於一定要有實價登錄資料。

配偶贈與的部分，限於配偶原本是繼承或受贈取得的舊制房屋，基準日往前推；配偶自己買進再轉贈的，另依原取得成本的規定處理。例如先生從父親繼承房子，之後贈與太太，太太再賣掉：物價指數的起算月份是先生當年繼承的那個月，評定現值也用先生繼承時的數字。這部分是修正財政部 2017 年 3 月 2 日的舊令。

中區國稅局建議，申報時到財政部電子申報繳稅服務網的「個人稅／房地合一／申報查詢／消費者物價指數查詢」，輸入交易日期與繼承或受贈年月，就能查到要用的指數，並備好移轉契約與費用單據。

已知、推論與還不確定的

令文本身沒有寫哪些年度或案件開始適用。稅捐稽徵法第 1 條之 1 規定，有利於納稅義務人的解釋函令，適用尚未核課確定的案件。本站的讀法：7 月 15 日前交易、符合令文條件、稅額還沒確定的案件，也有適用依據，個案怎麼辦理應向國稅局確認；已經核定確定的案件，不能只憑這一條就推論可以重算或退稅，本站也沒有查到官方說明。範例裡 121.7% 這個比率，本站照國稅局新聞稿引用，沒有另外用主計總處月資料重算。